Segunda Oportunidad: ¿qué pasa con mi casa y mi hipoteca?

Cuando alguien nos llama por primera vez, una de las primeras cosas que nos dice es: «quiero cancelar mis deudas, pero no quiero perder mi casa». Es la preocupación más frecuente y, en muchos casos, la que paraliza a las personas durante meses o años antes de buscar ayuda. La realidad es más matizada de lo que la gente cree.

¿La LSO implica perder la vivienda?

No necesariamente. La respuesta depende de varios factores: si la vivienda tiene hipoteca o está libre de cargas, si la hipoteca está al día o en mora, si el valor del inmueble supera el importe de las deudas, y qué vía del EPI se elige.

Escenario 1: tienes hipoteca y está al día

Si tu vivienda habitual tiene hipoteca y estás pagándola con normalidad, en la mayoría de los casos puedes conservar la casa. La hipoteca es un crédito con garantía real (el propio inmueble), y el banco tiene derecho a continuar cobrando las cuotas. Si tú sigues pagando, el banco no tiene incentivo para ejecutar la hipoteca.

En el EPI especial con plan de pagos, la hipoteca se excluye del plan y se sigue pagando de forma normal. El resto de las deudas (tarjetas, préstamos personales, etc.) se incluyen en el plan o se exoneran directamente.

Escenario 2: tienes hipoteca y estás en mora

Si llevas meses sin pagar la hipoteca, la situación es más delicada. El banco puede haber iniciado o estar a punto de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. En este caso, el auto de concurso paraliza la ejecución hipotecaria temporalmente, dando tiempo para negociar con el banco una solución.

Las opciones incluyen: negociar una dación en pago (entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda hipotecaria), acordar una quita y novación de la hipoteca, o incluir la deuda hipotecaria en el plan de pagos del EPI especial.

Escenario 3: la vivienda vale más que las deudas

Si tu vivienda tiene un valor de mercado superior al importe total de tus deudas (lo que se llama «equity positivo»), la situación es más compleja. En principio, los acreedores tienen derecho a que ese valor se destine a pagar las deudas. Sin embargo, existen mecanismos para proteger la vivienda habitual, especialmente si es el único bien del deudor y si se opta por el EPI con plan de pagos.

Escenario 4: la vivienda está libre de cargas

Si tienes una vivienda en propiedad sin hipoteca, forma parte de tu patrimonio y, en principio, puede ser objeto de liquidación para pagar a los acreedores. Sin embargo, si su valor no supera el umbral de inembargabilidad o si se acuerda un plan de pagos que satisfaga a los acreedores sin necesidad de liquidarla, puede conservarse.

La importancia de elegir bien la vía del EPI

La decisión entre el EPI automático (sin plan de pagos) y el EPI especial (con plan de pagos) tiene consecuencias directas sobre la vivienda. En DSO Legal analizamos cada caso de forma individualizada para determinar qué vía protege mejor los intereses del cliente, teniendo en cuenta no solo las deudas sino también el patrimonio inmobiliario.

No existe una respuesta universal: lo que funciona para un cliente puede no ser lo mejor para otro. Por eso es fundamental contar con un equipo especializado que conozca en profundidad las opciones disponibles y la jurisprudencia más reciente.